디에이치방배 101A타입(39평형) 월세·반전세 — 107동 고층 남서향, 방배초 배정, 보증금 6억~10억 협의 조건

디에이치 방배 101A타입(전용 101.9㎡, 39평형)을 월세·반전세로 검토할 때 판단을 가르는 것은 면적이 아니라 보증금 규모와 아직 확정되지 않은 비용 항목입니다. 아래에서는 107동 고층, 거실 기준 남서향으로 소개된 방 3개+알파룸 1개·욕실 2개 세대를 기준으로 계약 전에 무엇을 확인해야 하는지 정리합니다. 입주 시점과 관리비 확정 여부, 배정 학교 조건을 함께 봐야 조건 비교가 흔들리지 않습니다.

한눈에 보는 핵심

• 방배5구역 재건축 '디에이치 방배'(서초구 서초대로 50 일원), 29개 동·총 3,064세대, 지하 4층~지상 최고 33층(21~33층).
• 사용승인일 2026년 9월 1일로 안내된 신축, 주차 총 5,557대(세대당 약 1.81대).
• 대상 세대는 101A타입 전용 101.9㎡(계약 130.35㎡), 방 3개+알파룸 1개, 욕실 2개.
• 107동 고층, 거실 기준 남서향, 보증금 6억 원 기준 월세, 즉시 입주로 소개.
• 보증금 6억~10억 원 범위에서 조정 협의가 가능하다는 안내, 소유주 직접 매물.
• 관리비는 미등기 신축이라 아직 알 수 없다고 명시.

현장에서 확인된 특징

실내는 방 3개에 알파룸 1개, 욕실 2개로 구성됩니다. 30평대가 좁고 40평대 중후반은 관리 부담이 컸던 3~4인 가족 기준에서 균형 잡힌 크기라는 설명이 붙습니다. 거실 기준 남서향이라 채광이 좋고, 신축 첫 입주 세대여서 현대건설 하이엔드 브랜드의 자재와 마감을 그대로 쓸 수 있다는 점이 특징으로 제시됩니다.

입지와 동선은 세 갈래로 정리됩니다. 방배초등학교 배정동이라는 점, 지하철역과 단지 내 메인 상가가 가까워 장보기·병원·학원을 도보로 해결할 수 있다는 점, 피트니스·수영장·골프연습장·라운지 등 커뮤니티 시설과 가깝다는 점입니다. 단지 지표는 건폐율 20%, 용적률 193%로 안내됩니다.

다만 원문 안에서 난방 방식 표기가 '지역난방/열병합'과 '개별난방(도시가스)'으로 서로 다르게 적혀 있습니다. 관리비와 직결되는 항목이므로 계약 전 확인이 필요합니다.

조건별로 달라지는 판단

보증금 여력이 핵심 변수입니다. 6억 원으로 진입해 10억 원까지 올려 월세를 낮추는 협의 여지가 안내되어 있지만, 확정된 조건이 아니라 협의 가능 범위로 이해해야 합니다. 같은 단지에 등록된 다른 조건의 매물(보증금 3억 원/월 680만 원, 8억 원/월 500만 원, 10억 원/월 400만 원)도 비교 대상이 될 수 있으나 가격과 상태가 현재도 유효하다고 단정할 수는 없습니다.

자녀가 있다면 방배초 배정 여부가 실질적인 기준이 됩니다. 관리비가 미확정이라는 점은 월 고정비 예측을 어렵게 하므로 월세와 관리비를 합친 총액으로 비교하는 편이 안전합니다. 차량이 두 대 이상이면 세대당 1.81대라는 주차 여유도 확인 대상이고, 신축 첫 입주 세대인 만큼 마감·옵션·수리 범위와 입주일 조율 방식도 조건에 따라 체감이 달라집니다.

방문·상담 전 체크리스트

• 등기 및 사용승인 상태(미등기 신축 안내 여부)
• 관리비 부과 기준과 확정 시점
• 난방 방식 최종 확인
• 보증금·월세 최종 금액과 조정 가능 범위의 서면 확인
• 방배초 배정 관련 행정 확인
• 즉시 입주 가능일, 잔금·이사 일정
• 옵션·하자 처리 범위
• 주차 등록 방식과 세대당 주차 대수

자주 묻는 질문

디에이치 방배 101A타입 39평형 월세 보증금은 얼마인가요?

원문에서는 보증금 6억 원 기준으로 소개되었고 6억~10억 원 범위에서 상향 조정 협의가 가능하다고 안내합니다. 다만 같은 원문 안에서도 월세 금액이 460만 원과 560만 원으로 다르게 적혀 있어 실제 조건은 상담 시점에 확인해야 합니다.

방배초등학교 배정인가요?

원문에는 107동이 방배초등학교 배정동이라고 안내되어 있고 등하교 동선이 짧다는 점이 장점으로 설명됩니다. 학년별 배정과 입학 절차는 달라질 수 있으므로 교육청이나 학교에 직접 확인하는 것이 안전합니다.

관리비는 얼마인가요?

미등기 신축 아파트라 아직 알 수 없다고 원문에 명시되어 있습니다. 입주 후 부과 기준이 확정되는 시점에 다시 확인해야 하며, 월세와 관리비를 합친 실제 고정비로 비교하는 편이 정확합니다.

몇 층이고 향은 어느 쪽인가요?

107동 고층으로 소개되었고 총 16층 기준 해당 층은 고층으로 표기되어 있습니다. 방향은 거실 기준 남서향이며 채광이 잘 들어 개방감이 좋다는 설명이 붙어 있습니다.

즉시 입주가 가능한가요?

즉시 입주 가능 조건으로 안내되어 있습니다. 실제 입주일은 계약 일정과 잔금 시점에 따라 조율되므로 상담 시 확정된 날짜를 확인하는 것이 좋습니다.

현장 사진